Wirtschaft im Südwesten - Ausgabe März'21 -Südlicher Oberrhein

52 IHK-Zeitschrift Wirtschaft im Südwesten 3 | 2021 PRAXISWISSEN STEUERN Die Aufteilung des Kauf- preises auf Grund und Boden sollte vertraglich nachvollzieh- bar geregelt werden Besteuerung beim Immobilienerwerb Strittige Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung D ie Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Bo- den sowie Gebäude wird oftmals im notariellen Kaufvertrag geregelt. Grundsätzlich ist die vertragli- che Aufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen. Falls diese Aufteilung nicht erfolgt ist oder dagegen nennenswerte Zweifel bestehen, weil sie die realen Wertverhältnisse verfehlt, kann diese für steuerliche Zwecke nicht angewendet werden. Im Streitfall darf für eine alternative Ermittlung der Aufteilung jedoch nicht auf eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) zur Kaufpreisaufteilung zurückgegriffen werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Urteil vom 21. Juli 2020). Der Hintergrund: Wird eine Immobilie zur Einkünfteer- zielung erworben und daher Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht, ist der Gesamtkaufpreis für die Ermittlung der AfA zum einen in das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, und zum anderen in den nicht abnutzbaren Grund und Boden zu unterteilen. Nur das Gebäude ist über die Restnutzungsdauer abzuschrei- ben. Die AfA stellt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten dar. Während Steu- erpflichtige grundsätzlich Interesse daran haben, dem Gebäude einen möglichst hohen Anteil am Kaufpreis zuzurechnen und hierdurch steuerlich abzugsfähige AfA zu generieren, kann das Interesse der Finanzver- waltung davon abweichen. Aufgrund steigender Immo- bilienpreise können diese gegensätzlichen Ansichten zunehmend zum Streitthema werden. Daher hatte das BMF bereits im April 2014 eine un- verbindliche Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung gestellt. Mithilfe einer Excel-Datei werden damit Grund und Boden sowie der Wert des Gebäudes getrennt ermittelt. Die Aufteilung beschränkt sich auf das vereinfachte Sachwertverfahren, ohne die Mög- lichkeit, eine Bewertung nach dem Vergleichs- oder Ertragswertverfahren miteinzubeziehen. Zudem wird in der Arbeitshilfe bei der Ermittlung des Gebäudewerts ein sogenannter Orts- oder Regionalisierungsfaktor nicht berücksichtigt. Daher kann die Arbeitshilfe ins- besondere in Gegenden mit hohen Bodenrichtwerten die realen Wertverhältnisse verfehlen. Über die Anwendung dieser Arbeitshilfe hatte der BFH unlängst zu entscheiden. Im Urteilsfall wurde für den Wert des Grundstücks die Kaufpreisaufteilung des Kauf- vertrags herangezogen. Das Finanzamt versagte die Aufteilung mit der Begründung, dass diese nicht die realen Wertverhältnisse widerspiegele und legte der Besteuerung die Kaufpreisaufteilung entsprechend der Arbeitshilfe des BMF zugrunde. Laut BFH könne jedoch im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung nicht die Arbeitshilfe verwendet werden, da die Bewertungs- methode auf das Sachwertverfahren beschränkt sei und der Orts- und Regionalisierungsfaktor sowie lokale Gegebenheiten nicht einbezogen würden. Es sei ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen. Durch die Entscheidung des BFH erfährt die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung noch größe- re Bindungswirkung und es ist zu empfehlen, eine nach- vollziehbare Regelung zur Aufteilung zu vereinbaren. Die Arbeitshilfe kann zur Ermittlung und Verifizierung der Kaufpreisaufteilung grundsätzlich weiterhin verwendet werden. Ob die Finanzverwaltung selbst an dieser fest- hält, bleibt abzuwarten. Wurde in der Vergangenheit die Kaufpreisaufteilung unter Verwendung der Arbeitshilfe ermittelt und entspricht diese Aufteilung nicht den rea- len Werten, sollte gegen den entsprechenden Bescheid Einspruch eingelegt werden. Claudio Schmitt Bansbach GmbH Bild: Aytunc Oylum - Fotolia